分期投资房产付不了，也千万别傻傻浪费已经支付的款项！

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为了帮助那些无法完成分期付款的购房者，前参议员埃内斯托·马塞达提出了后来颁布的第6552号共和国法或《不动产分期付款保护法》，或更通俗地称为“马塞达法”。

政府通过上述法律寻求保护分期付款的房地产购买者，使其免受单方面和压迫性条件的影响。此外，它还介绍了买方拖欠或违反分期付款条件的权利。

基本上，符合资格的买方分为两种，一、分期付款少于2年的买方。二、涉及购买或通过融资购买房产并已支付至少两年分期付款的买方。

买方拥有以下权利：

1. 宽限期/考虑期——马塞达法律给予买方两个月的时间来考虑其决定。

2. 取消购买合同 —— 在宽限期后，买方若仍然想要取消合同，马塞达法律规定，如果买方已经支付至少两年的分期付款，则可以获得已付金额的50%作为退款。如果已经支付至少五年的分期付款，每年将增加5%的额外付款，但不得超过总付款的90%。

对于那些支付少于2年的买方，将不会有退款。宽限期是为了允许居住者出售房产，并让新业主承担剩余款项。此举仅限于买方直接向开发商支付分期付款的情况下才适用。

如果买方通过银行贷款分期付款，情况就会有所不同。如果买方像大多数人一样从银行获得住房贷款，这意味着买方须向房地产开发商支付的余额已经由银行通过贷款形式全额支付。基于该财产在文字上已经全额付清，则第6552号共和国法令或“马塞达法”将不再适用。

第957号总统令(社区住宅土地及公寓单位销售管理条例):

延期交房时买方的权利

本质上，第957号总统令旨在保护公寓项目以及社区住宅项目的买方，使其免受开发商、卖方和运营商的虚假陈述和欺诈活动.

第957号总统令第23条规定，若业主或开发商未能根据批准的计划以及建设期限开发项目，买方可在适当通知业主或开发商后，停止或拒绝进一步付款，而买方此前为购买新或现有社区住宅或公寓项目所支付的分期付款不得以有利于业主或开发商的方式被没收。买方可选择获得已付总额的全部款项，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，利息按法定利率计算。

买方拥有以下选择：

1. 根据2009年修订的实施条例，在向项目开发商发出适当通知并获得人类住区和城市发展部(DHSUD, 原HLURB)的许可后，买方可停止进一步付款。与此同时，买方可以要求偿还已支付的总额，包括摊销利息，但不包括拖欠利息，利息按法定利率计算。

2. 要求开发商加快单位的交付时间，但买方也必须遵守以下几点：一、不拖欠任何款项并保留所有收据。二、仔细审查购房或销售合同，特别是文件中有关预期交付日的相关规定。三、咨询律师并通过书面文件或信件致信开放商，表达自己的投诉和要求。

此外，根据第957号总统令，如果开发商或经营者出现以下行为，买方可直接提出控诉：

a.资不抵债；

b.违反第957号总统令的相关规定/规则/条例，或其履约保证金的任何承诺；

c.已经/正在/即将从事欺诈交易；

d.在已分发给潜在买家的任何宣传册、通知或其他关于社区住宅和公寓项目的材料中做出任何虚假陈述；

e.商业信誉不好；

f.不按照法律或合理的商业原则开展业务

如果被认定负有责任，当局将吊销开发商、销售商和经营者的注册证书和执照。