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Arca South。可能对于刚入市马尼拉的投资客来说并不熟知，因为这个区域没有零首付楼盘，有一定的投资门槛，整个片区全部由Ayala集团打造，且在该土地片区上，还未有一栋建筑结构封顶，现在都在如火如荼的建造之中……

很多投资客都把Arca South视为未来唯一一个可能超越BGC的区域，身边不乏一些拿下好几层公寓的投资客，都认为这个区域的潜力无限，无论是开发商能力、基础设施配套、交通区位、商业住宅比例等等，都有着极大的潜力和优势……

　　接下来笔者以对马尼拉的了解和过去十年房企开发设计背景的角度来分析一下，为何这个区域如此受到投资者的青睐。

　　「开 发 商」

首先先说开发商。

在马尼拉，开发商是一个你投资置业时必须参考的一个因素。

　　Ayala是菲律宾最大的开发商，没有之一。

　　并不是因为Ayala有着比别的开发商更加宜人的设计和建筑质量，Ayala的优势是，一级开发能力在马尼拉是顶峰的存在。

　　何为一级开发？你可以理解为，它不光做住宅地块的事情，还在地块外做基础设施配套，在地块之外还做整个区域的规划。别的开发商是在做住宅地块内的事情，通过地理位置，通过设计来提升溢价。而Ayala是通过打造整个区域的基础设施建设，来带动住宅地块的升值。

　　好比国内地产商华夏幸福，做产业园区和新城的规划设计，打造一个片区的规划，再把这个片区的基础设施配备完毕，再仗着我优越的规划布局再做商业地块和住宅地块的设计，这时候单一某地块就会价值升值。而二级开发商，就是不做前期规划，用地性质确定了以后，通过土地拓展拿地，做地块内的文章。简单地可以理解为，一级开发商花百分之八十的钱用在了造城上，二级开发商花钱在买地上。

　　而Ayala打造的Arca south就是一个区域的规划，只有整体区域的规划和建造才能改善整个区域的面貌，让未来充满遐想，这也是为什么很多人说它未来会超越BGC，因为AYALA打造的大规模社区在马尼拉，从来都是一个超越一个。回头看看当年Ayala集团在上个世纪中在美军撤走后买下马卡蒂原来的飞机跑道，打造了马卡蒂金融区CBD，后来又买下来了原来是美军基地的BGC，如今打造成马尼拉最现代最宜居，最受外国人青睐的区域。而Arca south，就因为是Ayala集团斥资造城，冲着这一点，就让很多投资客纷纷掏腰包赌上未来的十年。

　　「区 位 交 通」

　　位于机场东北边，BGC的南边，地理位置非常优越。

随着2025年第一条从南到北的地铁通车，未来一站地铁的距离到达机场，两站地铁的距离到达BGC。

　更重要的是因为该区域的西北边是一个最新最大的交通枢纽，其中包括一个叫做Taguig Integrated Terminal Exchange的中央公交枢纽；这个枢纽可以直接驾车上吕宋南部高速公路Skyway，往北走C5大道。对于堵城马尼拉，该交通枢纽的建成会很大程度上缩短到其他几大CBD的行车时间。这个中央交通枢纽于2020年建成。

　该交通枢纽不光是提供了行车的便利，整个Arca south内的来往办公、住宅的车辆转换都在该区域的地下层实现换乘。要知道BGC不允许走吉普尼这一当时先进的创举已经是改革时代的了，在地下层实现换乘，整个Arca South地面不走车，全部地下解决，更是跨时代的创新。

相信只是这一条优越的交通便利条件，就已经足够让投资者充满幻想。

「规 模 与 配 套」

一共74公顷规模的区域，混合了商业-住宅-城市公共开发空间。

值得说的是，该区域虽然不及BGC的规模，但是整个74公顷由Ayala独家操盘开发（当年BGC是Ayala和Megaworld联合开发，Ortigas Center是Ayala和Ortigas公司联合开发），房地产从业者都知道联合开发项目，一家操盘，其他一起做资产投资的的企业也有决策权和发表意见的权利，那今天Ayala独家开发，会不会心中憋一口气，决心超越之前做的几个CBD，让该区域更加突破天际呢，我们可以拭目以待。

　　第一阶段，投资800亿，打造商业/住宅配比是1:1的。

这个数据反映的是就是二级开发商公司所在开发住宅用地之前所不做的那部分工作——控制性详细规划——也就是在总体规划前提下，对地块的用地使用控制和环境容量控制进行计算，让这块土地在一个科学布局和配比下，可持续的让该区域良性的发展。

而商业和住宅的配备做到1:1的前提下，是74公顷中40%的面积都用作绿地的情况下，再加上机场附近，跟湾区MOA片区一样，楼层限高，每一栋公寓都不超过20层，所以这代表容积率比较低（容积率越低越好），密度很低，环境很舒适。

而商业方面，Ayala自持的BPO大楼就有6栋，还有超过1.5公顷的商业街，自然会有Ayala商场，而在Arca South这个区域，Ayala mall的规模超过72000平方米。Ayala旗下的Seda酒店自然也是少不了的。

　　「城 市 绿 地 公 园」

城市绿地是Arca South的核心，也是最大的特色之一。首先来看看同样是Ayala打造的BGC，中心东西向步行绿地——High Street的样子。

　每天傍晚的时候，周围的人们都过来散步和活动，这里是整个BGC区域最有生活气息的地区。但是每次到周末，这里都挤满了人，因为这是菲律宾，Google earth打开马尼拉地图，看到最大的绿地是墓地和高尔夫球场；这就是土地私有化的结果，没有那么多绿地会被用作公共绿地，提供给人们活动。

　　所以在马尼拉，绿地是一项稀缺资源；而绿地在一个区域中，更是一个高端象征的指标。

　　在Arca South,40%的面积都用作公共绿地，其宽度就达到30-60米，东西向，南北向均是带状公园。

在Arca South地面完全没有车辆的情况下，各个地块完全通过绿地来串联，可谓下楼就是公园。

上图1的位置，定位为健身公园，设计有慢跑道、自行车道、体育运动场地和活动场地。

　　上图2的位置，定位为中央剧场，未来作为一系列赛事或展示演出的场地。

　　上图3的位置，定位为城市广场，设置有步行街，带状绿地，满足步行散步需要的同时，连接底商的餐厅和商店。

上图4的位置，定位为亲子乐园，提供一个超大的户外草坪，满足一家三口周末陪伴在一起的公共开放空间。

「建 设 进 度」

　上图是Arca south的开发时间表。

　　2014年，项目启动，几个不同档次Avida/Alveo/Premier的住宅项目开售，Ayala商场，写字楼，Seda酒店项目启动。

　　2017年，Avida Towers Vireo和Alveo系列的ParkCascades开售。

　　2018年，Premier系列的Arbor Lanes Block 1完工，Alveo系列的Veranda和Avida系列的One UnionPlace的第一阶段完工。

　　2019年，Arbor Lanes Block 2完工。

　　2020年，Ayala写字楼完工，Seda酒店交付使用，Ayala商场交付使用，TITE交通转换中心正式启用、大马尼拉东南向高速正式启用。

　　2021年，Avida系列AvidaTowers Vireo第一阶段完工，Arbor Lanes Block 3完工。

　　2023年，Alveo系列ParkCascades完工。

　　「施 工 近 况」

　　菲律宾的工程，通常延期个几个月是很常见的事情，所以上述计划表仅供参考，但是就目前情况是Avida Towers One Union Place已经交付，第一栋Avida Towers Vireo会在2020年底交付使用，同期Alveo系列和Premier系列开始交付，而明年预期交付的BPO大厦，其中第一栋BPO写字楼会在2021年交付使用，Seda酒店都会同年建设完毕，Ayala商场于2022年投入使用。