疫情冲击下走低的菲律宾房产值得买进吗？

娶老婆和买房子大概是现代人生活中最大的两件事，娶到贤惠持家的老婆和买到舒心的房子时，日子就会过得风生水起；反之，日子就会过得十分闹心，甚至最后过不下去。所以，小编今天的配图特别用了性爱火辣的菲律宾泳装美女。
最近常有人问小编有关在菲律宾买房的问题，他们一般会问道：“房产中介说，因为疫情的关系，所以现在菲律宾房地产价大跌，是很好进场的时机，那么我该不该进场呢？”

不可否认现在是购入菲律宾房地产的好时机。超过1亿的菲律宾人口基数和亚洲最高的人口增长率是菲律宾房地产市场的压舱石。岛国，可以用的土地不多也是重要原因。在包括皮索在内的世界各国货币都在持续贬值的背景下，房产总是最能够保值的。从包括菲律宾在内的世界大部分国家已经要跃跃欲试放开国门来看，大家对疫情今年结束还是很有信心。完全解封、经济恢复后，菲律宾房产强势反弹是个大概率事件。届时，菲律宾房地产的价格和租金回报率肯定会大幅反弹。
但是到了具体问题，小编只能说，无论如何都不要只听中介的话，就傻傻的把钱给付了。毕竟你买菜的时候都会想着在菜市场上挑品相好一点的菜，那么对于一个什么都没看到，只听中介几句话，就要付出几十万订金、首付买房子。如果这样的事情发生了。小编只能说，请问您的钱是偷来的？是抢来的？是骗来的？还是贪污得来的？

便宜的背后往往是骗局。看起来划算的背后往往是陷阱。有的时候，眼见都不一定能为实。记得有人过，买房尤其买二手房时，一定要看过3次再做决定，白天、晚上和周末。菲律宾当然也不会例外。
菲律宾房产的最大问题是，绝大多数房产项目都不能按期完工，一般来说工期延长1年是很正常的事情（这个延期在签约时一般会在合约上记载，在此期间开发商不会承担违约交房责任）。疫情期间，一而再再二三因为防疫的原因停工，这样下来工期就会拖更久。于是，不能按期交房就成了目前的常态。这个先按下不表。
从目前萧条到了极点菲律宾房市看，好好的精打细算做功课，是真的有可能捡到便宜、买到所谓的笋盘（源自粤语，中文世界最擅长炒房的香港人发明的词汇，取意于“竹笋”，就是形容这楼盘发展空间像竹笋生长一样，可以一夜大发啊！）。

但大家要特别注意的是，可能捡便宜买到的笋盘，背后往往是中小型开发商，想通过听起来非常优惠的价格出售房屋，来增加现金流周转。
国内下饺子一样倒闭的房产公司，小伙伴们就知道房地产开发商的资金链是很容易断裂的。接上前面的话题，最初开发商肯定不想违约，可疫情期间不确定的停工因素太多，停工时间过长的话，肯定无法如期完工。时间就是金钱，这时开发商的现金流就会绷得很紧。像SM、ayala、双龙这样的大开发商，在资金链紧张的时候也是能够通过各种融资方式借到钱的。详见《菲律宾巨无霸阿亚拉控股发行国际债券筹资4亿美元》。

靠着卖预售房拼交房率的中小型开发商，一遇到停工命令造成工期延长无法如期交房的情况下，资金链立刻会断裂，融资渠道欠缺的情况下，还很有可能是永久性的。这时，购房者会拿着合同指着合约上的完工日到期，要求开发商退款，甚至违约求偿。但开发商当初收到预售房款，都拿来支付工人工资、建材以及其他各种公司支出了。在一分钱掰成两个花的时候，只能动起拖延退款的心眼。



云湖是台湾人，今年32岁。2019年，在菲律宾工作了4年后、有了一定积蓄的云湖，在菲律宾热火朝天房市的刺激下，有了在菲律宾买房的念头。之后，只要有闲时就满马尼拉看样板房房，收集目标区域的开发商的信息。最后看中了住处附近街道深处的一个即将完工的新锐中型项目。谨慎的云湖还特意考察了该开发商的其他已完成项目，感觉靠谱后，付了首付。
一切看起来都是这么美好，云湖马上就要有一个真正属于自己的房产了。但没多久，新冠疫情来，一切也都变了。
云湖是2019年10月签约的，可是次年新冠疫情一来，菲律宾有了各种封城措施，除了行政程序拖延之外，工地也因为防疫原因而多次被命令停工。原本预售房应在2021年6月前交房，但交房截止期限前，云湖却被告知必须要延期一年。经与家人讨论后，云湖一家认为疫情短期内看不到尽头，开发商一年后很可能继续无法交房。而且一年时间太久，充满太多不确定性，最坏的情况是假如开发商资金链断裂，房子成了烂尾楼，迎来的将会是打不完的官司。所以决定解约。


在多次主动联络后，虽然开发商表示，可以解约并全额返回首付，但当初开发商为了鼓励客人分期付款而推出的优惠，即付清头期款后的开发商给的赠品，超市券、手机、金条，都必须从准备返还的首付金额内扣除，理由是“合约不成立”。
这个毫无疑问不合理，因为违约的是开发商，因为他们没有如期交房，才会解约。对此，云湖完全可以要求他们支付首付的同期银行利息。现在这边没提出求偿，开发商反而要求购房者为其错误买单。要知道，这些超市券、手机、金条等赠品，如果不是赠送的话云湖完全不会买。现在开发商是在强迫购买了云湖不想要的东西。不过当时眼看疫情没有尽头，也担心开发商就此倒闭烂尾，云湖只能忍了个肚子疼答应。
可是，之后更闹心的事情发生了。开发商一再找理由拖延还款。逼不得已，云湖请了一位律师阿米（Amie）处理后续的还款事宜。事后证明，请律师这个决定是云湖买房过程中做的最对的事，当然请的有点晚了。


尽管如此，后来的几个月里，每到所谓约定的还款日，开发商总是有着各种的理由来拖延还款，包括有会计出纳确诊隔离、文件还没签核等等，各种理由都用上了。
律师阿米也没有遇到这样赖皮的开发商，之后建议失去耐心的云湖将开发商各种找理由拖延退款的事情发布在了各种菲律宾Facebook售房购房群以及与房产有关的公众主页上。
舆论的力量还是很有效的，就在文章后两天，原本总是一拖再拖的开发商，难得主动联络了云湖。这次态度很好，开发商的律师表示他们很抱歉造成了困扰，现在要来协商还款事宜等等。经双方律师商量，开发商把赠品的金额扣除，立即2张现金支票，在3个月内分期把钱还清。



达成协议后，开发商还是耍了花招。和解书的文字出了猫腻。法律文书上的文字，通过中文都需要花时间理解了，更别说英文了。签约当天，阿米律师看出了端倪，当场要求开发商，将和解书中“签下此合约，即代表同意和解，后续不再追究”这句，改成“签下此合约，并确实收到2张支票及金额入账无误，即代表同意和解，后续不再追究？，一开始开发商不愿意修改，但阿米律师的谈判能力很强，坚持表示若不修改，那就不用和解，会直接起诉至法院。
最终开发商妥协了。
阿米事后说，这开发商非常狡猾，如果按照开发商的和解书签约，那即使开发商后来跳票（即支票不能兑现，票面金额没有入账），都无法再对开发商起诉求偿；所以她才会强烈要求修改条文。签下和解书后去领支票时，一开始开发商还只愿意给出1张支票，但在律师的帮助下，云湖成功拿到了2张支票。3个月后，支票顺利入账。
不过其他人可就没这么幸运了。

云湖在Facebook发文后，很多购买同一项目房产的人，加云湖的Facebook。原来，大家的情况都差不多，都是开发商一直拖延还款。可他们中的大部分人选择自己跟开发商协商，很多人直到现在，还没有领到一分钱退款；另一部分领到一半退款的，剩下一半开发商又要拖延一年，每次的相约协商，都是正在浪费时间。

有人发给云湖与开发商签下的协议，当初阿米律师强烈要求修改的字句明晃晃写在上面。

也就是说，这些人除了很有可能无法获得退款外，还很有可能无法对开发商起诉求偿。即便将来起诉到法院，官司也打赢了。假如届时开发商的资金链断裂，还款条件也可能会变成每个月偿还几千皮索不等，一切都还有的耗。
所以，付给阿米的5万皮索律师费还是比较值得，让云湖成了少有幸运的能从开发商手中的首付要回来的人。

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