销售回款压力大 房企开始抛售物业股

王文华
近期，物业公司股价大幅反弹之际，行业出现了一批抛售潮，包括旭辉永升服务、碧桂园服务、金科服务等在内的多家物管公司股权被抛售。
自从2020年物业公司开启上市潮后，物业股的股价也坐上了过山车。2020年物业股被市场追捧，股价扶摇直上，2021年开始高位腰斩，股价跌落七八成的比比皆是，再到2022年前10个月，股价一路探底，物业股失去了往日光环。
11月以来，受房地产市场利好政策频出，物业股股价大幅反弹，涨幅甚至高达近3倍。其中，12月9日，旭辉永升服务最高涨至6.36元/股，相比11月4日的低点1.6元/股，涨幅297.5%。同一天，碧桂园服务股价最高涨至24.4元/股，相比于10月31日的低点6.52元/股，涨幅274%。此外，12月6日，金科服务股价最高涨至17.08元/股，相比于9月7日的低点8.33元/股，涨幅113.68%。
股价呈现上涨之势时，房企们开始大手笔将手中的物业股抛售，甚至不惜让出控股权，背后的原因是什么？
物业抛售潮
12月15日，旭辉永升服务发布公告，12月14日，公司控股股东之一Elite Force已同意出售其持有的旭辉永升服务合共9000万股股份（占公司已发行股本总额约5.15%）予若干独立投资者（配售价为每股配售股份4.85港元），以筹集4.365亿港元的所得款项。
林中、林峰及林伟三兄弟（以一致方式行事），通过旭辉控股、Elite Force及其控制的其他投资控股公司，行使旭辉永升服务已发行股本约51.98%的投票权，因此共同构成旭辉永升服务的最终控股股东。配售事项完成后，最终控股股东将有权行使本公司已发行股本约46.84%的投票权。
在此之前，也就是12月12日，旭辉控股公告称将出售持有的全部旭辉永升服务股份，该股份占其已发行股本总额的23.26%。如此以来，林氏兄弟或将失去永升股份的控股权。
近期，多家公司开始出售旗下物业公司。11月22日，金科服务发布公告称，博裕提出自愿性无条件全面现金要约以收购该公司全部要约股份于22日下午四时截止，未获要约人修订或延期。12月9日，雅居乐宣布出售旗下雅生活服务3.42%股权，出售价格10.18港元/股，套现4.95亿港元。
此外，奥园、德信中国也计划出售旗下持有的物业公司股份。
对于旭辉出售永升服务股权，有分析指出，民企资金压力仍然较大，出售“第二曲线”业务缓解资金难题。
楼市回暖难度大 民企“卖子”求生
12月15日，国家统计局公布的2022年1-11月宏观经济和房地产行业数据。整体房地产市场仍延续下行态势，1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。
单月来看，11月全国商品销售面积和金额分别为10071万平方米和9816亿元。同比分别下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度扩大，较1-10月扩大10和8.5个百分点，二者环比分别上涨3%和4%。
克尔瑞地产研究分析认为，纵观2022年下半年商品房销售情况，当前市场已完成规模筑底，整体止跌在即。但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。
旭辉控股发布的销售数据显示，2022年1-11月，集团累计合同销售额约1175.9亿元，合同销售面积约791.6万平方米，同比去年分别下降47.9%、39.8%；11月，合同销售额41.5亿元，合同销售面积28.6亿元，分别同比去年下降74.8%、72%。
雅居乐2022年1-11月销售额613.8亿元，销售面积486.5万平方米，分别同比下降51%、43%；11月，合同销售额36亿元，销售面积29.5万平方米，同比去年下降70%、70.4%，环比下降24.5%、24.6%。
即便近期房地产政策不断释放利好，但房企销售去化和回款压力仍然巨大。因此，在物业股不断上涨之时出售，也是房企缓解资金压力的无奈之举。