大量城投只拿地不开发，机构称“3.3亿方米土储待开工”

近日，素有“东南山水甲天下”之称的温州，卖出了三块地。
公开信息显示，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，其中龙港商住地块，由龙港市城市建设发展集团有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价激烈，最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下，引发市场一阵关注。
实际上，近两年来，像温州这样由城投“托底”土拍的情况并不少见，且城投整体的投资规模，比想象中还要大。
克而瑞近日研报表示，过去三年房地产调整期，房企在投资上呈现两个特征：第一，民企大量退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底土地市场，但“开发能力”是硬伤。
这一转变力度有多大？数据显示，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保持在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年呈现断崖式下跌，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年高峰下降近九成。
民企投资不振有客观及主观因素，一方面市场销售疲弱导致销售回款困难，另一方面三道红线之下，民企不断追求加杠杆带来的经营危机、现金流危机集中爆发。
市场洗牌之际，央国企没有悬念地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比超过60%，较2020年增长了近28个百分点。
与此同时，各地城投公司成为一股不可忽视的力量，频频“扫货”土拍市场。
克而瑞表示，从2021年至2024年5月，30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型，也是市场下行阶段维稳土地市场的重要支撑。


值得注意的是，与轰轰烈烈的拿地动作相比，城投平台后续的开发节奏十分缓慢。
据克而瑞统计，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即便是时间较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地方国企高达85%，民企也有近五成开工率。
“过去三年受各种因素的影响，城投几乎拿了核心城市近半数土地，而开工、开发的寥寥无几，寻找代建开发的同样较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%，原因是其运营专业度不及规模国央企和高周转民企。
易居研究院研究总监严跃进对此表示，这两年土拍市场一直是城投“托底”状态，某种程度上也是地方政府稳定土地市场的策略，所以会出现只考虑前期土地交易、后续开发跟不上的情况；此外，近两年市场去库存压力较大，前期所拿土地开发优势减弱，会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期交易积极，但现在开发停滞，其实这也是一种潜在的风险。”
2024年以来，城投凶猛的拿地势头有所放缓，有业内观点称其“托底能力下滑”。
华泰证券表示，2024年1～5月，中指口径全国土地出让金 7513 亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿地方面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现金流压力增大，托底能力下滑。
华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，全国城投付息支出3.43万亿元，而2023年全国政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、补偿等费用，预计仍有偿付缺口。
此外，目前地方政府面临的“政策性”任务并不少，比如收储新房、二手房转为保障房等，这同样需要协调资金问题，城投平台还能否继续“托底”存在不确定性。
后市走向仍待观察，但城投现存土储如何消化，是近在眼前的问题。
“城投拿地后的出路，无外乎合作开发、代建开发、或再次转让土地三种。”克而瑞表示，因央国企多选择独自在核心城市投资优质地块，或早在拿地之初就与城投达成合作协议，城投与其合作开发的可能性，会随着土地开工时间的延后而越来越小。
寻找代建企业开发，则成为城投拿地后的“中上策”，理论上未来代建空间巨大。
克而瑞通过对29个重点城市、近万在售商品住宅项目梳理后发现，目前核心城市商业代建比例仍然较低，在近1万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%，与发达国家较高的代建渗透率相比，未来还大有可提升空间。
城投拿地的代建比例同样不高，一方面城投自身开发意愿不足，与其自身债务压力也有关系，另一方面市场下行，即便是优秀的代建企业操盘，销售不可控风险仍大。此外，城投的开发理念以利润为主，“少赚不亏”的底线思维下，项目进度会较为滞后。
虽然代建整体占比较低，但近年来该市场仍在逐步发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本城市开盘的项目中，代建占比不足0.7%，但2023年比例达到4.65%，2024年进一步增长至6.28%。
“商品住宅项目的代建中，城投公司在集中供地托底拿地的项目是主要来源，由于城投公司自身在开发运营、成本控制等方面能力不如专业的开发商，因此在城投托底拿地后，由专业开发商进行全过程代建代销服务，可实现双赢。”克而瑞称。