楼市现“买住宅送公寓”！公寓去化难题何解？

东莞楼市。 梁宝欣/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道
近日，东莞中天·世纪水岸项目推出“买一套送一套”的活动，即购买东莞该项目140平米及以上大户型的房源，可获赠位于惠州双月湾的一套公寓房。
8月2日，该项目销售人员向《华夏时报》记者透露，上述“买一送一”活动已经结束，当时并没有强制捆绑销售，客户可自由选择。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强向记者指出，当前东莞房地产市场整体仍处在筑底阶段，市场观望情绪仍较浓厚，成交去化不畅也是导致市面上各种营销手段层出不穷，最普遍的还是通过特价房源、购房享折扣、购房送家电、送物业费、送车位等形式。另外，受整体市场成交去化持续维持低位影响，原本去化较难的公寓产品进一步受到挤压，以至于公寓产品库存压力持续增加，去化周期持续上升。
其实，除了东莞外，此前广州、江门、深圳等地也有楼盘推出类似“买住宅送公寓”的营销活动。
东莞楼市低迷
据了解，中天·世纪水岸位于东莞南城万江区交界处，是主城区近三年体量最大的项目，目前89平方米—195平米的房源均有在售。
8月2日，该项目销售人员向《华夏时报》记者表示，上述“买一送一”的活动已经结束，推出这个活动的目的主要是7月份正值暑假期间，东莞很多人会带小朋友到惠州双月湾游玩，刚好楼盘的主力户型140平米以上的客户大多数是30到40岁之间，孩子的年龄比较适配，所以就做了此次联动销售的活动。在做联动时，没有强制捆绑销售，客户是有选择的。
当记者进一步问及之后是否还会推出类似“买一送一”的活动时，上述销售人员表示，暂时还不知道，目前没接到通知。
其实，近几年随着房地产行业进入深度调整阶段，东莞房地产市场成交表现也相对低迷，根据中指研究院数据显示，2024年上半年东莞新房住宅成交7629套，同比下降46%，月均成交套数不足1300套，相比2023年上半年月均成交套数减少了1000套左右。
陈雪强向记者指出，东莞公寓类市场成交也持续维持低位运行，库存压力较大。市场成交端持续承压也是导致开发商通过各种营销手段进行促销，尤其今年以来广州、深圳等周边一线城市持续放松调控政策，对周边城市市场挤压更是凸显。
“当前东莞房地产市场整体仍处在筑底阶段，市场观望情绪仍较浓厚，成交去化不畅也导致市面上各种营销手段层出不穷，最普遍的还是通过特价房源、购房享折扣、购房送家电、送物业费、送车位等形式。”陈雪强说道。
多地推出“买一送一”
针对东莞“买一送一”这事，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，进入7月份，楼市开始趋弱。截至7月30日，30个大中城市商品房成交面积环比下降23.6%，100个大中城市土地成交面积环比下降20.8%，同比降幅均较上月有所扩大。同时，房价表现仍旧疲弱，市场预期也转弱。开发商营销力度开始加大，即优惠或赠送给到的红利，要超过之前才能吸引购房者的关注。而“买一套赠一套”，具有非常强的眼球效应。
李宇嘉说：“之前送物业费、送家具家电、送装修、团购、交几万元抵几万元的折扣等，都已经普遍化了，即特惠成了普惠了，每一家企业都在这样做，每一个购房者都能感知到这种优惠。这时候，必须要采取更强的优惠政策，‘买一套赠一套’，具有非常强的眼球效应，能够短期内聚集流量和访客量，也能转换为一部分成交。”
其实，在此次东莞该项目开展“买住宅送公寓”的活动前，早有广州、江门、深圳等地的楼盘推出类似的营销活动。
今年“五一”假期，广州保利锦上印项目，也推出了“买一套住宅，送一套公寓的6年使用权”的优惠购房活动，不过限定了赠送公寓的楼层和户型。此外，如果享受了买住宅送公寓使用权的优惠，就不能享受住宅的其他优惠活动。
今年1月，广东江门嘉华新都汇项目推出了“买江门，住广州”的优惠促销活动。据了解，该促销活动是指买江门该楼盘在售的大平层户型，送位于广州郊区花都区的商住公寓。需要注意的是，这两个楼盘项目都属于同一个开发商——香港嘉华集团。
去年9月，位于深圳市南山区的绿景白石洲楼盘推出“买房送公寓10年使用权”活动，即楼盘拿到预售证后，购房者交100万元认筹金即可参与“绿景白石洲公寓10年使用权”抽奖活动。
此外，还有其他地区的楼盘项目推出“买住宅送海景房”的活动。像今年4月，北京通州招商璀璨公元项目在清明假期开启购房“买一送一”活动，买77平方米两居免费送一套烟台108平方米海景现房。
“抛售公寓成了普遍现象”
有业内人士向记者指出，此次“买住宅送公寓”折射出公寓库存积压严重、难以销售的问题。
李宇嘉提到，目前，居住体验感比较差的公寓，市场价下跌幅度大，很多已经相比初始定价打了五折，或者更多。其次，投资需求退潮，留在市场上的购房者更关注真实居住的体验感，公寓这种不伦不类的产品，就成了被市场抛弃的产品了。同时，开发商通过倾销、大幅度打折的方式，抛售公寓成了普遍现象。因此，此时买住宅、送公寓，既能套现资金，还能去化住宅，可谓一举多得。
陈雪强更是指出，受整体市场成交去化持续维持低位影响，原本去化较难的公寓产品进一步受到挤压，以至于公寓产品库存压力持续增加，去化周期持续上升。对于当前公寓库存积压问题，目前已有多个城市出台禁止新建公寓项目的政策，东莞也于2023年4月出台相关政策，禁止商办改公寓。
国家统计局数据显示，截至今年6月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5211万平米，同比增长9.6%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
据了解，我国不少包括公寓等商办项目是在可以“商改住”的背景下取得的，但后因2017年以来发布政策限制“商改住”，从而对公寓市场的去化带来较大的影响。
据诸葛找房研究中心指出，自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等全国多城相继发布政策限制“商改住”。对公寓市场产生了立竿见影的影响，量价双双下滑，去化缓慢，库存严重累积。
像广州在2017年3月发布限制商改住，并规定商改住只能售给企业，在2017年公寓成交量显著下降，从2016年的234.2万平米降至2017年的176.8万平米，同比跌幅为24.5%。然而，2018年12月，广州公寓政策不再限制销售对象，导致2018年和2019年连续两年回升，2020年再度下滑24.6%。在价格方面，广州在2018年和2019年公寓价格分别下降8.7%和4.3%。
“商改住”政策能解决公寓去化的难题吗？
前段时间，“商改住”政策再现，海南万宁、湖南长沙分别推出“商改住”政策。其中，万宁市政府办公室率先印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》的通知。方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气与住宅同等收费标准等。
需要注意的是，万宁上述工作方案的制定和印发，表明海南实施了近3年的严禁“商改住”政策的“破冰”。随后，长沙跟进出台相关政策。
7月2日，长沙发布相关《通知》指出，在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批，而已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
那“商改住”重现，能解决公寓去化的难题吗？
在原中房集团董事长孟晓苏看来，无论是造福百姓，还是为财政增加收入，“商改住”都能称得上是“神来之笔”，能够解决现在大城市商业办公楼项目大量积压的问题。从长远角度看，这些过量供给的商业写字楼项目如果不改变使用方向，可能永远也去化不掉了。不及时调整就会形成毒瘤，阻滞建设资金周转，加重地方财政的困难，增加人员就业压力。而及时推动商改住，是盘活市场、进一步活跃经济的重要措施。
不过，记者8月2日也从某知情人士处了解到，目前长沙“商改住”政策落地进程较为缓慢，需要平衡多方利益，暂时还没听到有项目申请“商改住”。
此外，针对公寓去库存问题，陈雪强还指出，可以通过当地国有企业进行非住宅商品房（公寓）进行收购，赋予其住宅产品属性，如合理调整房屋用水、用电收费标准等，将其作为人才公寓出租或者出售，实现存量去化。
其实，为了帮助商办公寓去库存，有不少地方都尝试过将其改为保障性住房，或者在项目仍未建成时将土地用途调整为居住用地，而国务院去年也出台相关指导意见，可将商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款。
2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出，有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁