吸金720亿！又一产品彻底火了

中国基金报记者 李树超
继明星基金经理丘栋荣新基金单日大卖20亿元后，公募REITs也迎来新年“开门红”。
1月9日晚间，上交所官网发布公告，今年1月5日起发行的嘉实京东仓储物流REIT认购申请确认比例结果出炉：在该只基金募集期间，机构和普通投资者认购踊跃，该只公募REITs计划募集总额17.57亿元，但产品的战略配售、网下配售和公众配售部分比例配售前累计吸金近720亿元，公募REITs产品在2023年的首单再现资金抢购的热销局面。


总认购金额近720亿元
公众配售比例0.46%
1月9日晚间，上交所官网发布公告，首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储物流REIT的认购申请确认比例结果出炉，在基金募集期内，广大投资者认购踊跃。战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购份额204.37亿份，总认购金额达到718.16亿元。


在战略配售方面，截至2023年1月6日, 《发售公告》中披露的32家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3.50亿份，占基金发售份额总数的比例为70%。
网下认购方面，《发售公告》中披露的69家网下投资者管理的192个有效报价配售对象已按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为 103.7亿份，基金管理人针对认购申请采用“全程比例配售”的原则予以部分确认。最终网下投资者配售比例为1.01%。按照3.514元/份的认购价格测算，网下投资者认购规模为364亿元。


公众认购方面，截至1月5日，公众投资者有效认购基金份额数量为97.17亿份，按照认购价格测算，公众投资者认购规模为341亿元。募集期间，公众投资者有效认购申请份额总额超过《发售公告》披露的拟向公众投资者发售的基金份额数量，基金管理人对公众投资者的认购申请采用“全程比例配售”的原则予以部分确认，最终公众投资者配售比例为0.46%。


由此测算，上述战略配售、网下认购和公众认购部分累计认购份额达到204亿份，比例配售前总认购金额为718亿元，再度显现了公募REITs的吸金实力。
底层资产为京东三处高标准仓库
总体保持盈利 投资回报良好
基金的认购火爆现象充分显示投资者对该产品投资价值的认可。嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产为京东在重庆、廊坊、武汉的三处高标准仓库，招募说明书显示各项目历史运营情况良好，近三年及一期项目总体保持盈利，投资回报良好，年均经营性净现金流为正，疫情期间也未发生减租、免租情况，现金流稳定，市场风险更低。
具体来看，重庆项目所在的重庆市经济发展迅速，项目的建造品质较好，区位位于物流集聚区，租金单价与周边可比物业相近，资产价值为6.24亿元，由于2016年2月建造之初成本较低，因此当前市场价值较高。武汉项目所在地武汉市呈现全面恢复、快速增长、质效提升、稳中向好态势，极大提升了物流行业景气度，截至去年上半年项目评估价值较账面价值增值幅度高达130.91%。
廊坊项目虽运营不满三年，但符合发行条件，廊坊市属于环京主要物流节点城市，凭借天然的区位优势承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，成为了地区性物流中心和全国物流节点区域，因而对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。项目京东物流自租的租约长度为6年，高于业内平均水平的3年，且运营至今出租率为100%已进入稳定运营阶段。
三个项目均可实现长期稳定收益，从需求角度来看，京东物流对于高标仓需求是长期持续的，综合搬仓成本和业务需求因素，京东物流持续以符合市场价格水平租赁的可能性较高，项目出租率大概率可保持稳定，具备持续运营能力。
从所属行业来看，运输、仓储和物流平台管理是物流的三个核心环节，项目公司所持有的仓储物流基础设施在物流领域中发挥着关键性作用，未来发展空间巨大。
作为该只产品的基金管理人，嘉实基金是最早一批建立专门的REITs研究和投资团队的公司，按规定设立了投资决策委员会，负责REITs业务的投资决策。同时，嘉实基金构建了完善的REITs投研体系，设立基础设施基金投资管理部，在不动产研究领域经验丰富，并与行业研究团队和信用分析团队紧密联系，在仓储物流、高速公路、地铁、市政基建、园区开发等基础设施行业领域均配备专门行业研究员。
针对此次嘉实京东仓储基础设施REIT，嘉实基金配置了强大的团队，资料显示该基金拟由王艺军、魏晨熙、孙磊、张卓共同管理，四人均具有5年以上基础设施投资管理经验。
其中，王艺军现任嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人，现兼任国家发展和改革委员会PPP专家库入库专家、中国基金业协会资产证券化专业委员会委员。魏晨熙现任嘉实基金基础设施基金投资管理部副总监，曾负责基础设施及不动产项目的证券化、REITs 及私募投资。孙磊拥有货运物流实业工作经验，现任嘉实基金基础设施基金投资管理部高级经理，曾负责多个城市的基础设施的运营管理相关工作。张卓拥有物流园运营管理经验，现任嘉实基金基础设施基金投资管理部高级经理。
公众配售比例最低达0.23%
多因素催生各类资金热捧
据记者统计，自2022年以来陆续发行的14只公募REITs产品中，多数产品以较低的配售比例成立，显现了机构资金和公众投资者对该类产品的追捧。
数据显示，近一年以来网下投资者的平均有效认购确认比例为1.26%，配售比例最低的华夏基金华润有巢REIT仅为0.47%；公众投资者方面，平均配售比例为1.07%，最低的华夏合肥高新产园REIT仅为0.23%，投资1万元资金最终获配金额仅为23元左右。
一位公募REITs基金经理对此表示，公募REITs是一类与股、债并列的新资产，在2022年震荡行情中，表现出与权益、债券市场低相关性的特点，已经成为各类投资者资产配置的新方向之一；第二，REITs产品具有强制分红的要求，投资人的收益来源为投资REITs的资本利得及股息收益，整体也呈现出较低回撤和稳健回报的特点；第三，公募REITs底层资产满足优质投资标的要求，与股票相比具有一定抗跌属性，受到了保险和银行理财等各类机构资金的青睐，并将之纳入投资组合。
“机构投资者和公众投资者的踊跃认购，配售比例屡创新低，最核心的还是各类投资者看好这类资产的赚钱效应和长期投资价值。”该公募REITs基金经理称，在该类产品发展初期，资产的稀缺性也较为突出，随着未来公募REITs发行的常态化和扩募的落地实施，投资者未来对该类资产价值的认识也会更为成熟，未来不同项目的市场表现也会出现分化，只有那些资产优质、基金管理人主动管理优秀、项目运营成效显著等产品，才会受到资金的持续青睐。


编辑：乔伊
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