成都万人小区自拆自建调查：无前例可循，业主忧烂尾

这段时间，成都武侯区中央花园二期备受公众关注——由业主主导，计划在原址对小区自拆自建。作为四川第一批商品房的中央花园二期建成于1998年，有72栋楼，3295户业主。20多年过去，小区存在部分房子开裂、钢筋外露等安全隐患。
2018年9月，中央花园二期业主向政府部门提出“自主更新、拆旧建新”改造意愿。业主们5年两次投票最终达成99.99%的同意率，决定在小区原址开展自拆自建。
该小区业委会副主任伍大明告诉上游新闻（报料邮箱：[email protected]）记者，已将相关报告及方案提交给当地街道办，目前在等答复。按照此前业主方和政府达成的共识，需业主同意率达到100%，政府方可进行研讨。
在伍大明等人看来，最主要的问题是新建小区容积率能否提高，“目前小区容积率是2.0，如果达到2.5以上，开发商能够多修房子，业主就能不出钱甚至多分面积。这关键需要得到政府部门的支持。”
上游新闻记者走访该小区发现，多位业主虽签字同意，但还是抱有疑虑——怎么拆？怎么建？居民如何安置？这些都没有明确的方案。更有业主直言：“政府不出面，烂尾了怎么办？”
多位专家和业内人士表示，目前看起来该小区自拆自建推动工作困难重重。小区所在晋阳街道办事处相关负责人表示，不便接受采访。
5年了：自拆自建计划实施困境
“主要难点在于容积率。”在中央花园二期业委会办公室里，74岁的业委会副主任伍大明说。


▲小区重建的提出者伍大明。摄影/上游新闻记者 李文滔
伍大明是小区重建的提出者。上世纪90年代末，他用30万元买下这里一套最大的240平方米户型的房子，每平方米综合价格大概1000元，他也成为小区第一批业主，“户型好、环境好”，是他看上这里的理由。
随着时间推移，房子住得越来越不让人称心。“小区由镇上开发商建造，设计规划跟不上，水电气管网设计不行，质量也不过关。“伍大明称，房屋采用空心预制板加砖混结构，经历地震以后，许多房屋产生了裂缝。
在业委会办公室里，一张易拉宝上展现了小区的质量问题——部分住户装修时拆掉了承重墙，或者在承重墙上打孔；部分楼栋基础沉降开裂，房屋墙壁开裂；下水管网积水；乱搭乱建太多，导致火灾……甚至业委会办公室的屋顶，也露出了一条裂缝。
“能不能重建整个小区？”2018年9月，伍大明和业委会主任赵涛写信寻求政府支持。同年12月，武侯区委办公室在网上留言板回复：如中央花园二期业主都愿意进行改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。武侯区街道办也称：小区业主同意率95%以上，将规划危房旧城改造。


▲小区公告栏挂着“拆旧建新”进展通报。摄影/上游新闻记者 李文滔
在伍大明等人的设想中，小区占地面积约20万平方米，容积率为2.0，如果将容积率增加到3.5（1平方米地建3.5平方米房子），拆40万平方米旧房，建70万平方米新房，按照1：1还业主后，开发商还有30万平方米的新房卖，“除成本税费外还是有盈利的，这样才会有企业来投资，业主也不用掏钱。”
在业委会和志愿者的召集下，2019年8月小区第一轮业主同意率达到96.7%。在业委会提交重建申请之后，2019年12月26日，时任武侯区委书记批示：同意纳入危旧房论证。但是业委会并没有接受危房鉴定，“有安全隐患，但是谈不上。”
2020年3月，业委会被告知，因小区属于商品房，不符合棚户区改造政策，“如果要重建，只能原地原图原址重建。“就这样，重建事宜被搁置。
转机发生在一个月后。
2020年4月成都发布了《城市有机更新实施办法》，列明了三种城市更新形式：保护传承、优化改造和拆旧建新。
“这个文件一二级土地是可以联动，包括留改拆，有20%是可以拆的，针对2000年以前的老旧小区。“小区业委会另一位成员称，这份文件让他们看到一线希望，之后又陆续争取政策。
2021年11月，时任武侯区委书记到小区调研时提出自拆自建模式。“书记提出，因为政府未占地，所以需要业主同意率达到100%，政府才能出规划。那么业委会第一步就是组建拆旧建新小组，动员群众。”伍大明介绍，从2022年3月21日至5月21日，业主同意率达到99.99%。
今年5月25日，业委会形成报告提交给晋阳街道办及武侯区相关部门。
8月21日，中央花园二期拆旧建新筹备组传来消息，整个进程涉及国土、规划、税务、城建等部门，需要做详细的方案向区市等部门汇报。“目前已有开发商在对接出方案。”伍大明称。
“区委书记来调研时说，我们这边是民生工程，容积率不能高，而且要保证大家套内面积不减少。如果套内面积不减少，容积率要相应提高才行。现在成都绕城内有一个总体规划，是容积率不超过2.5。但它是可以调的，有的地方高，有的地方低，总体不超过2.5。”业委会另一名成员表示，如果按照2.5的容积率去建设新房，开发商利润不大，重建事宜比较难推动。
反对声：万一烂尾了怎么办？
上游新闻记者曾多次走访该小区，发现多位业主虽已签字同意，但对于重建一事仍有疑虑。
“重建期间大家住哪里？建设周期要多长？万一烂尾了呢？”上游新闻记者见到黄阿姨时，她正和老伴拎着菜准备上楼。她称，小区三千多户，涉及数万人，要推倒重来，不是一件小工程，不但需要大量资金投入，还需要有相关部门进行监督。


▲业主指出小区部分房屋有裂缝。摄影/上游新闻记者 李文滔
“当然，重建后有电梯，我们也能方便很多。”黄阿姨住在5楼，由于上了年纪体力下降，每次外出采购米面粮油，都是尽量购买小袋装的，方便提上楼。
十多年前，黄阿姨和丈夫在此购买了一套160多平方米的跃层房屋，“当时是每平方米2800元，原房东是个会计。”如今，黄阿姨和老伴都已退休，虽然孩子在成都，但并没和他们住在一起。
对于小区自拆自建，黄阿姨表示支持，“要是能重建，我用这套大房子换两套小房子，还能和孩子住在一起。小孩有自己的生活，住一套也不方便，住得近会方便很多。”
“小区的房子是砖混结构，不比框架结构牢固。2008年汶川大地震后，有些房屋出现了裂缝。不过裂缝不大，也就是修补一下。”黄阿姨告诉记者。
尽管黄阿姨夫妇同意重建，但他们觉得希望并不是很大。黄阿姨认为，中央花园二期是商品房，并不是农村自建房。拆掉和重建，如果没有政策支持或政府部门牵头，很可能无法推进。
“光签字就签了五年，一直没进展，搞得我们都没信心了。”住户胡先生向记者介绍，去年开始签名时，“业委会提议每平方米业主出4000元。如果100平方米，就是40万元，这笔钱不是每家人出的起的。不少业主本就有房贷要还，如果再添贷款，肯定难以承受。”
上游新闻记者注意到，在小区公告栏上，小区业委会曾就4000元出资作出改动——对于资金充裕偿付能力强的业主，按照1：1.1比例换新房的，每平方米出资4000元；对于希望降低出资额的业主，可以将增加的0.1和地下停车位变现；对于不想出款又希望住新房的业主，可以将部分产权按现价1.5倍转让给投资机构获得建新资金……
开小卖部的业主张先生，则对拆旧建新明确表示反对。“他们都是被数字砸昏了头，看着几百万很惹眼，这都是纸面上的。”张先生说，不是他不想提升居住环境，而是这个风险承担不起。
张先生称，他在小区只有一套住房用于自住，“要拆的话，我们一家人去哪里住？小孩子上学怎么办？如果附近有一套现房能直接和我换，我肯定换。”张先生认为，自拆自建的风险，必然是自己承担。
“开发商接手总是要有利可图的。”另一位业主认为，小区位于航线下方，不可能建太高的楼，而小区面积又大，对开发商的资金要求很高。如果没有利润，就不会有人来接手。
专家：商品房自拆自建困难重重
小区能否按业主预期重建？面临哪些困难？上游新闻记者就此咨询了北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授。
“自拆自建确实属于全国首例，没有相关经验可以借鉴，目前看起来推动工作困难重重。城市更新、旧房改造，本身难度就很大。”赵秀池认为，没有政府主导、相关政策支持，自筹自建是不可能的。


▲小区路面坑坑洼洼。摄影/上游新闻记者 李文滔
“项目能否实现业主们的目标，还需要与政府相关部门沟通。将项目纳入城市更新实施方案中，借鉴目前城市更新的一系列资金税收补贴等政策优惠，通过土地肥瘦搭配或容积率调整，引入社会力量，通过一些适老项目、停车场、幼儿园等盈利项目增值收益平衡项目资金。”赵秀池认为，目前老旧小区改造基本是依靠容积率政策实现项目资金平衡，而容积率政策又受制于当地城市规划。在核心区容积率受限情况下，将很难达到预期目标。
“特别是在当前情况下，容积率提高也不一定能够解决问题。”赵秀池称。
清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚教授认为，从目前业主们反映的情况看，恐怕像这样上万人的社区完完整整地推倒重来，至少从现有信息看依据是不足的。
尹稚在接受中国之声采访时介绍，社区完全推倒重建至少有几个基本前提：第一，只有危房等级比较高、加固成本远远超过重建成本，才会选择拆除；第二，危房如果被认定确实需要拆除，也得找经济上可行的办法；第三，这么大规模的改造工程，应当需要经过市级审批。
“业主们想不花钱或者少花钱，大概唯一出路是小区的地还有增值空间。这要从城市整体发展来做评估，即政府允不允许这块地提高容积率，除了给居民1:1.1的回迁房之外，如果能够提升容积率，有更多面积、能够以更高的价格对市场销售，那么对于这个项目改造的执行者来讲，它还是合算的。”尹稚称，如果商品房好卖的时候，这种机会是有的。
上游新闻记者 李文滔
编辑：朱亮
责编：郎清湘 王蓉
审核：冯飞