“认房不认贷”来了，哪些人受益？对楼市影响几何？

日前
随着国家“认房不认贷”政策出台
北上广深纷纷落地执行
自9月25日起
包括四大行在内的多家银行
开始批量下调存量首套房贷利率
那么
什么是“认房不认贷”？
出台这项政策的背景与目的是什么？
政策推行实施对中国经济
将带来怎样的影响？


针对这些问题
《三农三人谈》邀请了
中国社会科学院
房地产金融研究中心主任
尹中立
中国建设银行总行
住房金融与个人信贷部原资深经理、
中国房地产业协会长租房分会秘书长
赵晓英
来到演播室
进行深入解读
什么是“认房不认贷”？
对于落地“认房不认贷”政策的一线城市和热点二线城市而言，能够修复市场情绪和预期，提振信心，使更多购房人享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。然而， 可能很多人还不太清楚，到底什么是“认房不认贷”？
尹中立表示，要了解“认房不认贷”，首先要知道什么叫“认房又认贷”。“认房又认贷”这个政策是2010年5月份出台的，当时的背景是房价上涨速度比较快，而要控制房价上涨速度就要采取一些紧缩性政策，也就是说，对老百姓买第二套或者是多套住房，要采取一些限制性措施。所以，当时买二套或者二套以上住房的首付比比一套大比例上升。以前的 首付比在正常情况下是30%或20%，但是如果买第二套，首付比就提高到50%到60%，所以杠杆就会大大降低。如果是30%的首付，就意味着买房人的杠杆率是三倍，也就是30万元可以买100万元的房子；但是，把首付提高到60%，就意味着买房人的财务杠杆大大地下降了。 同时，利率也不一样。 如果买第一套房子，利率享有一定优惠，但如果是第二套住房，要在正常的利率基础之上增加0.5个百分点，要进行上浮。
在“认房又认贷”政策之下，假如你以前没有申请过贷款，但是家里已经有了一套住房，再买第二套住房的时候，视同你申请第二套按揭贷款，这叫“认房”。
这次的政策叫“认房不认贷”，意味着假如你以前申请过贷款，已经结清了，重新再买住房的时候就视同第一套，还享受第一套贷款的优惠。而且， 最新的政策“因城施策”，即如果你在A地有一套房，现在想在B地再买一套，那么B地的这套也算首套。 这是地方政府能够拿控的范围，大多数城市是可以的，少数城市可能还会有限制， 要看各地的政策。

这次多家银行公布降低首套房贷利率，大家都很关心，哪类住房需要满足什么样的条件，才可以适用这个政策范围？
赵晓英表示，如果购房人购买的房子本身就是首套房，肯定符合这个政策。还有一个类型，就是它原来不符合是首套房，但是经过还清之前的住房贷款后，现在就变为首套房了。

全国全部放开“认房不认贷”政策
我国大概有多少城市已经执行了“认房不认贷”政策？
尹中立表示，“认房不认贷”现在已经全部执行了，最后公布的是以北京为代表的一线城市，因为它们各项金融政策的执行都是最严格的。

降首付与降利率背后的
国家住房信贷新政
我国出台 “认房不认贷”的政策，是出于什么样的背景考虑，或者说要实现什么样的政策目的呢？
赵晓英表示，现在房地产市场的整个结构和发展在发生变化，在这个过程中，为了防止风险，从优化信贷资产结构、优化老百姓的资产负债表、控制房地产泡沫、优化资产结构的角度出发，出台了这个政策。降首付、降房贷利率、优化房贷利率，都是对增加老百姓消费能力、投资能力的一个很好的措施。

尹中立表示，这个政策的调整有一个演变的过程。今年7月24日，中共中央政治局会议明确提出，房地产市场的供求关系已经发生重大转折，所以当时就已经埋下伏笔，要调整相应的住房信贷政策。

“恒大危机”引发
房地产行业“烂尾”风暴
我国房地产市场出现下行是什么时候？当时发生了什么？
尹中立表示，我国房地产市场出现转折点是在2021年7月份，一个标志性的事件暴发了——中国恒大集团出现了公开的债务违约，导致了股债双杀。恒大的四支上市公司股票都出现了90%以上的下跌，它的债券价格也是一落千丈。 恒大的危机引爆了金融机构的一个紧缩效应，这个行业资金链越来越紧张，这就导致了整体销售在快速下行。截至目前，60%规模比较大的开发商都先后陷入到资金链紧张的状态，由此对市场产生的冲击是很大的。
今年的前八个月同比2021年的前八个月，新房销售下降了50%多。经济形势之所以下行压力比较大，在很大程度上可以用房地产市场的下行来解释。

“保交楼”启动一年
政策力促行业回暖
房地产市场是如何回暖的？
尹中立表示，一些刺激回暖的政策是从去年7月份开始的。中共中央政治局会议明确提出了要实施“保交楼”的工程，“保交楼、保民生、稳市场”。2023年8月，这个政策开始落地，应该说对市场稳预期起到了积极的效果，因为看到很多脚手架已经开始重新转动起来。老百姓惧怕烂尾楼这样的风险，应该说暂时得到了缓解。

房地产市场和国家经济
总体走势高度正相关
后期的房地产市场或者它带动经济发展的预期效果会如何？
赵晓英表示，过去的十多年，房地产是一个高速发展的过程，现在它依然还是拉动整个国民经济各个行业的一个重要领域。国家这次出台组合拳，对房地产市场有一些促进和拉动作用。后来相关的一些税收政策还有租赁住房政策也在支持，它对房地产整个结构调整起促进作用。居民出售了原有的住房，在一年内购买新住房的时候，能返还个人所得税，这个政策也很好地支持了老百姓买房。
住有所居，高收入群体买商品性住房，中低收入群体买共有产权房、普通商品房，也有租赁住房可以租用。这样对整个房地产市场的发展是一个不断调整、持续优化的过程。

尹中立表示，只要对中国经济的未来有信心，对中国房地产就应该有信心，因为房地产市场和一个国家的经济总体走势是高度正相关的。短期来看，它可能有三五年的一个向下调整的周期，这也是很正常的。从国外的经验来看，未来随着经济的再创新高，房地产的价格必然会超过前期的高点，这一点不容怀疑。
比如，2008年美国出现次贷危机之后，房价平均下跌了百分之三四十，股价也随之大幅度调整，但是现在房地产的价格比2007年的最高点还高50%。 这是一个永恒的规律，随着经济的增长，房价一定是水涨船高的，房价反映的是居民的收入和财富。8月31日，中国人民银行会同其他金融监管部门又出台了一系列政策，这都是一脉相承的。

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“认房不认贷”政策出台及时有力
有助于稳定各方对房地产市场的信心
同时
也有利于避免房地产市场
下行压力继续增大
在“金九银十”和
年底销售旺季来临之前
为市场注入活力
部分资料来源｜经济日报‍‍‍
编导｜张莉
摄像｜刘树文、徐豫、常瑞民
后期｜高巍巍
编辑、视频剪辑｜曹梦媛
主编丨蒋琳
监审丨钟倩