关于房地产业界的几点基本认识---在PFF凤凰湾区财经论坛上的发言（2023,9,28）

谢谢主持人，大家好！前面孟晓苏董事长做了非常生动的演讲 。 我 愿在此 按照自己的认识 水平 ， 在关于房地产这个概念相关的几个特定视角上 ，再 谈一些研究者定位的看法。我想分四个层次来向各位做个汇报交流。
第一，我想先简要地再强调一下我对于中国房地产业界在国民经济中地位的认识，这也是问题导向之下有感而发。我注意到这一段时间有一些看法，包括很有影响力的人士的看法，是说中国的城镇化水平看常住人口城镇化率已经到了65%以上（有人说67%，我觉得那又说得夸大了点儿，国民经济最新统计公报是说去年这个指标上升了0.5个点，那么应该是65.5％或者接近66％这个水平），从这个指标来看，中国的城镇化快到天花板了，那么中国的房地产业界的好日子也就过完了，没有什么发展上多大的前景了。我认为这个认识陷入了误区。判断中国真实城镇化水平，首先要看比这个指标低20个百分点的户籍人口城镇化率，现在是45%-46%的这样一个水平。换句话说，一多半中国人、14亿人里的大多数，还没有取得市民身份，而前面几十年已经进城的被称为农民工及其家属的这些社会成员，他们很多人是在中心区域工作、生活、居住了十几年、二十几年，甚至三十几年，而就是苦苦拿不到城市户口。那么这些人他们应实际上得到的基本公共服务均等化待遇，是不可能和市民一视同仁的，养老、住房、医疗、子女教育这方面，其实是不得不被入另册来对待的，不是我们故意要歧视他们，是我们这个发展中的真实城镇化有效供给的支撑力，还到不了那个份儿上。所以，通盘来看，如果把不掺水的户籍人城镇化率45%-46%这个水平往上抬一些我可以接受，因为常住人口城镇化率里必然包括着一些值得肯定的城镇化进步因素，但是不能加太多。实际上的中国真实城镇化水平，我认为可以看到50-55%的区间，而按照国际经验，所谓纳瑟姆曲线给的量值，就是我们要走到一般经验所说的走过城镇化高速发展阶段达到那个70%左右的水平，所以后面至少还有15个百分点的空间。现在一年已上不了一个点，即使是一年上一个点，也还要走15年才能走完这个伴随着工业化推进的城镇化高速发展阶段。由此我们应该得出一个基本的认识:中央所说我国仍然是世界上最大的发展中经济体，我们这个国际地位没有变，首先是针对着我们的工业化推进这方面走到了制造业规模第一的"世界工厂"但大而不强，还必须注意后面工业化的推进还有非常可观的空间，那么就一方面应认识到我们发展方面的不足，另外一方面，则应认识到我们城镇化的潜力还非常值得进一步发掘---合乎逻辑的是，城镇化它伴随着工业化，是一枚硬币的另外一面，非常值得我们实事求是地判断为，我国城镇化已有的发展后面，仍然有相当广阔的潜力空间，必须掌握好这个空间的发掘和相关成长性因素的释放，合在一起，我们中国未来推进工业化、城镇化的过程中房地产业界必然出现的在中国大地上的场景表现，就是现在已经建成的将近700个建成区---大中小城镇，主导的趋势仍然是要满足人民群众美好生活需要而出现城乡结合部往外推（有一些城市不能了，但是主导的支撑整个现代化进程的，却仍是城乡结合部外推）所带来的未来还要接纳几亿人从农村迁徙到中心区域，原来已经进城的所谓农民工及其家属他们的欠账，也要尽快补上。这样一个建设过程，必然要求的就是一轮一轮的建成区里基础设施、各类不动产、房地产的优化建设和升级换代，一轮一轮的升级发展中间的新区建设，以及城市群、都市圈的建设，以及在这个过程中必然匹配上的我们基本公共服务均等化而且产业结构优化、产业升级、中国制造向中国创造、中国智能制造上提升。这是中国成长性支撑着的一个全景图，而全景图之内中国的房地产业界，在可以预见的未来这个相当长的时间段之内，即15年到20年的时间段之内，它就是国民经济的支柱产业。合乎逻辑地我们必须认识到这方面的潜力释放，是我们继续发展的引擎和动力源。这是我的一个基本结论。所以，对于房地产业界，中央现在重申是国民经济的支柱产业，不能简单认为就是一个提振信心的宣传用语，其学术上的论证有客观依据，有合乎逻辑方面的我认为非常严谨、可以说清楚的支撑性论据。


我要说的第二个认识，是政策取向方面基本的观察和判断。在2021年中央经济工作会议明确提出我们面对三重压力，要坚定不移贯彻党的经济建设为中心的基本路线，把经济运行维护在合理区间这个大政方针之后，有非常清晰的信号，就是我们工作中还要针对着房地产业界出现的合成谬误做政策的优化，实际上就包含着纠偏。实际生活中的政策趋向非常清楚，即2021年经济工作会议之后，房地产业界应该讲，相关政策就是暖风频吹，直到当下。最新一段给人印象非常深刻的，是管理当局在一线城市已经出手，北上广深认房不认贷，放松行政手段的控制，引领整个房地产业界在已经有的冰火两重天的格局之下，从属于"火"的一侧的代表性一线城市开始促回升，更好发挥它们风向标式正面效应。政策的意图，显然就是要带动总体上我们这个国民经济支柱产业领域里的企稳，进而合乎逻辑地完成一个中国经济整个复苏上升过程中房地产业界的回暖。这个回暖现在看得出来越来越多地有一些积极的迹象，当然，我们还得准备应对发展中的波动和一些可能出现的困扰。政策取向非常清楚，但是这个政策的组合还要进一步的优化。那么就需要注意，冰火两重天是首先涉及的最粗线条所说政策上需要的区别对待，冰的和火的不能套一种模式用一套政策，而跟着要讲中央强调的是一城一策，这就更多地符合供给侧结构性改革概念之下的制度创新、管理创新必须形成定制化解决方案，每一个城市都应该定制化地考虑自己的政策组合怎么优化。这是在政策总体来说暖风频吹之后，我认为各个地方政府辖区要特别注意的自己怎么样尽心尽力提高自己辖区的政策组合水平。


再往下第三个层次，我想谈一下自己依观察而引出的整个中国房地产业界的运行前景。我觉得不确定性是和确定性相交织的，但是在中央指导方针这方面，确定性是非常清晰的，即我们要打造一个双轨运行、双轨统筹的房地产业界里老百姓关心的"住有所居"方面的有效供给体系，那就是刚才孟晓苏董事长特别强调，我也这些年一直在强调的，政府职责首先是在高水平的国土开发通盘协调大前提之下，托好社会政策的底，住有所居从低端托起，必须是保障轨上的供给到位，再较充分地形成市场轨上的供给，而且保障轨主打的方式，已经不是较早年间笼统所说的经济适用住房衍生出一二十种五花八门非常容易扭曲的那些具体形式，而是主要有三个概念:一是非常简洁的"公租房"---廉租房、公租房已经分不开，所以对应于低端收入群体就是一个概念，叫公租房；跟着的还有第二，是长租房概念，比那个最低端的公租房可能要更多有一些供给质量上提升的要求，但它仍然是保障轨上比如适合于大学毕业生等这种类型社会成员的住有所居需要；再有第三为共有产权房，年轻白领、不少的"夹心层"人士更适合的，是保障轨上由共有产权房解决他们住有所居的问题，主打就这三种。再往更高的层次说，那就是商品房概念之下的市场轨了。这两轨统筹是确定的，是要进一步优化的。


不确定性哪里呢？我们也得承认，比较框架性的这样一种我们的有效供给，它在实际生活中现在还有不少历史造成的冲击和困扰性的问题，比如说2021年第四季度这个房地产业界的“灰犀牛”是真冲过来了，但不是年初有的部门领导所说的从过热泡沫这方面冲来的“灰犀牛”，是从恒大为代表的最著名的开发商自己资金链可能撑不住了要崩盘、带来整个的业界多米诺骨牌式要出现一个危机局面冲来的"灰犀牛"，这样的“灰犀牛”来了以后，所以才有中央政策及时对应性的转为暖风频吹。现在这个过程实话实说，我观察还有进一步值得紧密跟踪的必要。最近几天，大家可能也都注意到又有一些恒大的种种消息，有些是没有最后证实的，但决定了其冲击性的是许家印涉嫌违法，显然恒大代表的危机因素余波未尽，这方面的不确定性值得我们方方面面高度重视。不仅一个恒大，还有其他的一些开发主体违约以后现在实际上还留有隐患的问题。另外，我们也得注意，刚才像孟晓苏先生所提到的以讲笑话形式表现的我们实际生活中间方方面面认识的不一致而内含的悖论，其实还在影响当下与未来。我们在运行中间可能出现的一些问题的复杂性，就是一些出乎意料的不确定性的因素，也还可能在这个地方或那个地方冒头。所以，我们还得有思想准备。在出现恒大这样的2021年四季度之后非常明显的局部危机之后，中央的说法是它当时还不是资不抵债的问题，是要企业自救的问题，即首先对接市场，运用市场手段来化债，来努力弥合资金链，要对接到一些兼并重组等市场的机制，去产生缓解矛盾的作用，当然政府又在后面实际上给予引导，给予业界一些必要的扶助。特别是到后来有了所谓"断供潮"以后，中央的方针是三个字---"保交楼"，我一听就知道这不是开发商能保的，就是地方政府守土有责，在自己的辖区之内，必须用种种腾挪手段保证对这个矛盾能够把它按住，要平息下去。我们后来也看到了报道，一些辖区里地方政府是怎么解决保交楼问题的。这样的经验还要继续总结，还要注意未来也不排除出现类似困扰性的问题。所以，我说不确定性在确定性旁边，值得我们注意，跌跌撞撞向前走之中，我们要努力的方向，就是贯彻中央的中心指导方针，让这个支柱产业正常地发挥功能作用。客观的成长性要加上主观的积极作为，那么要依据中央重要的新判断，认清房地产这个市场、这个业界的供求关系，已经发生了重大变化。


我理解，原来主要困扰人们的卖方市场特征，现在已经转为越来越多地方上的买方市场特征，三四线城市基本都是买方市场，二线城市里也有不少已经是买方市场；一线城市还有一些卖方市场特征，但是大的趋势是可能在逐渐消退这种特征。所以，基于这样的一种认识上的确定性，我认为要引到最后我结束发言前第四层次的建议，有两条:
第一，我们应该深刻领会中央的指导方针和基本判断，能够取消行政性手段的这样的一些地方政府辖区内，要坚决、及时地取消限购限贷等行政性手段。历史上早就说这都是不得已的，对于商品房还要限购限贷只是权宜之计，而权宜之计于几轮起伏中间始终在用，有的时候甚至无所不用其极。现在情况变化有了更好的对应性条件，所以应该坚决地在这方面能取消的统统取消，这是第一点。
第二，我认为要进一步认识几轮的房地产市场冷热交替，是热了也不行，冷了也不行，伴随的困扰问题是什么？就是中央早就强调的长效机制始终没有真正打造起来。现在中央所说的房地产市场发展新模式，实际上正对应着健康发展长效机制的诉求，而这种长效机制打造，一定是依照中央过去明确表述的，要以基础性制度建设的配套改革，把治标治本结合起来，治本为上地形成有效制度供给，来保证能对接到长治久安的健康运行状态。这就要求我们必须抓住机会，在土地制度改革、房地产双轨统筹制度改革、金融双轨制配套改革，以及未来要考虑的地方税体系和整个税制体系配套改革这些方面，要真正把制度创新、管理创新、科技创新和思想观念创新结合在一起，以制度创新为龙头，按一个系统工程来完成好长效机制打造的任务。
这些看法汇报出来请各位批评指正，谢谢大家！
贾 康 简 介
第十一届、十二届全国政协委员、第十三届全国政协参政议政人才库特聘专家，华夏新供给经济学研究院创始院长，中国财政科学研究院研究员、博导。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。北京、上海、福建、安徽、甘肃、广西、西藏等地方政府特聘专家、顾问或咨询委员，北京大学、中国人民大学、国家行政学院、中央社会主义学院、南开大学、武汉大学、厦门大学、安徽大学等多所高校特聘教授。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。1995年享受国务院政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高品质层次学术交流带头人。多次受党和国家领导同志之邀座谈经济工作。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”、“十三五”规划专家委员会委员、国家发改委PPP专家库专家委员会成员。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长，第二届理事会期间任首席经济学家），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》、《供给侧改革：新供给简明读本》以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”）》，2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017-2020年又撰写出版《供给侧结构性改革理论模型与实践路径》、《供给侧改革主线上的未来财税》、《财政学通论》等多部专著。2021年与刘薇合作《双循环新发展格局》一书又获评“2021年度中国好书”。根据《中国社会科学评估》公布的2006～2015年我国哲学社会科学6268种学术期刊700余万篇文献的大统计分析，贾康先生的发文量（398篇），总被引频次（4231次）和总下载频次（204115次）均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。
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做学问的甘苦，如鱼在水，冷暖自知，不足为外人道，但关于做学问的“指导思想”，我愿意在此一披襟怀：写出一些论文或著作并不是目的，这是探索之途上的一小步，是争取为人类的思想认识之海中加一滴水。我深信，一切人生的虚荣浮华都是过眼烟云，而真正的学术和真知灼见，才能垂诸久远。
—— 贾 康
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